Met enige regelmaat krijg ik een huurovereenkomst onder ogen die mijn wenkbrauwen doet fronzen.

Huurders van woonruimte komen in staat van paniek bij mij, omdat hun verhuurder besloten heeft de woning te verkopen. En of de huurder maar even wil vertrekken. Huurovereenkomsten waarin is opgenomen dat de huurder moet vertrekken, wanneer de verhuurder tot verkoop van de woning overgaat, zijn bepaald geen uitzondering. En dan heb ik het niet over tijdelijke verhuur op grond van de Leegstandwet (ook wel anti-kraak genoemd), want dan is het toegestaan. 

Ondanks het aloude gezegde dat iedereen kent, namelijk dat “koop geen huur breekt” menen hele volksstammen – in het bijzonder particuliere verhuurders – dat dit gezegde desondanks voor hen niet geldt. Zij hebben immers in de huurovereenkomst een bepaling opgenomen dat de huurder toch aan een dergelijk vertrek moet meewerken. Ik had onlangs zelfs nog telefonisch overleg met een makelaar die dacht dat zo’n bepaling wel door de beugel kon. In deze gevallen heb ik teleurstellend nieuws voor de woningeigenaar/verhuurder: deze bepaling in de huurovereenkomst is niet rechtsgeldig en aan de huurder komt gewoon huurbescherming toe.

Maar pas op! Iedere regel kent wel een uitzondering. De voornaamste uitzondering is in dit geval, het zogenaamde huurbeding. Particuliere huizenbezitters hebben vaak een hypotheek, waarmee de aankoop van de woning is gefinancierd. De hypotheekbank neemt vrijwel altijd in de hypotheekakte op, dat het zonder schriftelijke toestemming van de bank niet is toegestaan om de woning te verhuren. Dat heet een huurbeding. Als de eigenaar dan toch gaat verhuren en bijvoorbeeld zijn betalingsverplichtingen aan de bank niet meer nakomt, dan gaat de bank de woning gedwongen verkopen. Onder deze omstandigheden kan de bank bij gedwongen verkoop het huurbeding tegen de huurder inroepen en bij de Rechtbank ontruiming vorderen. De huurder heeft in deze gevallen wel recht op schadevergoeding die door de verhuurder moet worden betaald. Wees dus gewaarschuwd huurder, de huurbescherming bij verkoop is niet onvoorwaardelijk en in sommige gevallen breekt koop dus wel degelijk huur.

Tekst Mr. V.H.A. Griffioen (Hundscheid Advocaten, Sittard)

Foto Marcel Maas